गुंतवणूकदारांसाठी स्थावर मालमत्ता मूल्यांकन आणि विश्लेषण

01 - स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक मूल्यांकन दोन्ही संख्यात्मक आणि गुणात्मक आहेत

मी दुसर्या दिवशी एक संभाव्य गुंतवणुकीवर एक नजर टाकत होतो. ही एक चतुर्था चार युनिट मल्टी-फॅमिली प्रॉपर्टी होती जी संपूर्णपणे मालक होते, जी तीस वर्षे गेली होती. मालक एक उदार शैक्षणिक होता आणि सगळीकडे ब्रिक-ए-ब्रॅक आणि पुरातन सर्वत्र पसरलेले होते. जागा योग्यरित्या उप विभागलेली नव्हती. कारपेट पुनर्स्थित करणे आवश्यक आहे आणि मजल्याची दुरुस्ती केली जावी. स्थलांतरित फाउंडेशनने मजला वरच्या ठिकाणी बांधला होता आणि वेगवेगळ्या भिंतींवरुन खाली येणारी मोठी तारे तयार केली होती.

मी माझ्या काही मित्रांसह या ठिकाणाचा दौरा केला - रिअल इस्टेटमध्ये प्रवेश करण्यास इच्छुक असलेले एक जोडपे त्यांनी दरवाजातून चालत असलेल्या क्षणापासून ते स्थान लिहून काढले. पण जेव्हा मी त्या बालगुदार आणि टकक्यांचा पाहिला तेव्हा मी एक गोष्ट पाहिली: पैसा. फाउंडेशनची समस्या बहुतेक गुंतवणूकदारांना घाबरवतात, जे स्पर्धा कमी करते आणि किंमती कमी करू शकतात.

पण हे कसे करावे? किंवा कोणत्याही प्रकरणाचा, या प्रकरणाचा? व्यक्तिशः, मी खाली दोन श्रेणींमध्ये विचार तोडणे:

• संख्यात्मक: मालमत्ता म्हणून गुंतवणुकीची अपेक्षा मी कशी करू शकतो? या भागासाठी, मी माझे कॅलक्यूलेटर, किंवा माझा स्प्रेडशीट, किंवा माझे मूल्यांकन सॉफ्टवेअर हळूच मारू शकतो आणि काही संख्या चालवू शकतो.

• गुणात्मक: मला स्वतःला "मी ते खेचू शकेन का?" असा विचार करावा लागेल जर आपण बहुसंख्य रीअल इस्टेट गुंतवणूकदारांप्रमाणे असाल, तर आपण पार्ट-टाइमर आहात. याचाच अर्थ आहे की आपल्या "दिवस नोकरी" च्या शीर्षस्थानी या प्रकल्पाला तोंड द्यावे लागणार आहे आणि त्यानंतर त्याचे व्यवस्थापन करा. विश्लेषण हा भाग काही आत्मा शोध घेईल; एक कॅलक्युलेटर इथे तुम्हाला मदत करणार नाही

02 - संख्यात्मक - कॅप रेट वापरुन आकडे चालवणे

जेव्हा मी एखाद्या गुंतवणूकीचा विचार करतो तेव्हा व्यक्तिशः, मी तीन प्रमुख आकड्यांकडे पहातो. कॅप रेट , या साधनांचा प्रथम आहे.

कॅप रेट हे फक्त मालमत्तेच्या किंमतीनुसार विभाजित केलेले वार्षिक निव्वळ उत्पन्न आहे. बर्याच वर्षांपासून, गुंतवणूकदार "1% नियम" वापरत आहेत जे असे दर्शवते की मालमत्तेसाठी मासिक भाडे उत्पन्न ही मालमत्तेसाठी देय असलेले किंमत सुमारे 1% असणे आवश्यक आहे. प्रॉपर्टी व्हॅल्यू रोकेटिंग करण्यामुळे काही बाजारांनी या गुणोत्तरांपासून दूर हलविले आहे, परंतु इतरांमधे, आपण 1% नियम फिट असणारी मालमत्ता शोधू शकता. तरी हे लक्षात घ्यावे लागेल की, थंबच्या 1% नियम म्हणजे मॉर्टगेज पेमेंट्स आणि इतर खर्चासाठी व्याज दराने वार्षिक रोख रकमेवर पुरेसा रोख प्रवाह निर्माण करणे किंवा न करणे हे एक चांगल्या निर्देशक आहे. अर्थातच, यामध्ये जाणाऱ्या अनेक चलने आहेत (करांपासून व्याजदरातील व्याजापर्यंत जे पेमेंट तुम्ही भरावे ते टक्के) परंतु हे एक सुरवात आहे.

03 - रोख प्रवाह एक क्वांटिटेटिव्ह व्हॅल्यूएशन टूल म्हणून

आपण कॅप रेटबाबत काळजी घेत असल्याचा एकमेव कारण म्हणजे आपण कोणत्या प्रकारच्या रोख मोबद्यांना व्युत्पन्न करणार आहोत याबद्दल खरोखरच सोपा प्रॉक्सीचा प्रयत्न करत आहात गुंतवणुकीमध्ये, रोख राजा आहे - आपल्या परिसीमात या गणनाकडे दुर्लक्ष करा.

रोखप्रवाह अनुमानित करणारी रक्कम मुख्य अपेक्षित रोख रक्कम (कर, प्रिन्सिपल, व्याज, खर्च, रिक्तता, शुल्क, दुरुस्ती) काढण्याचा आणि त्या मालमत्तेच्या उत्पन्नासह त्याची तुलना करीत आहे. आपण हे स्प्रेडशीटद्वारे करु शकता किंवा रिअल इस्टेट मूल्यांकनात्मक सॉफ्टवेअर पॅकेज वापरून करु शकता.

04 - रिटर्नची संख्यात्मक रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट अॅनालिसिस टूल म्हणून

रोख प्रवाह, त्याउलट, आपण प्रॉपर्टीच्या अपेक्षित दराने परताव्याची (आरओआर) गणना करण्याची परवानगी देईल. परताव्याचा दर मुदतीचा एक उपाय आहे; तो प्रकल्पाद्वारे व्युत्पन्न केलेली रोख मोजतो. आपल्याला रोख रक्कम प्रकल्पात ठेवण्याची आवश्यकता आहे.

या गुणोत्तराची गणना करण्यासाठी आपल्याला एका स्प्रेडशीटची किंवा रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची सॉफ्टवेअरची आवश्यकता असेल. मला वाटते की हे अत्यंत उपयुक्त आहे कारण मला रिटर्नची तुलना करण्यास परवानगी मिळते जे गुंतवणुकीसाठी मी अपेक्षित आहे. परतीच्या प्रवासासाठी मी अन्य, भिन्न प्रकारच्या गुंतवणूकींसाठी अपेक्षा करू शकतो. उदाहरणार्थ: मी या प्रांताच्या सुरुवातीला वर्णन केलेल्या मालमत्तेसाठी क्रमांक लावून धरला तर तो माझ्यासाठी 8% परताव्याचा दर मला परत लावेल.

मला स्टॉक मार्केटमध्ये 8% गुंतवणूक मिळण्याची अपेक्षा आहे (कमी धोका आणि संपूर्ण खूप कमी प्रयत्न). जोखीम आणि प्रयत्नासाठी मला या प्रकल्पामध्ये गुंतवावे लागेल कारण मी 20% च्या उत्तरांच्या पूर्ततेचा दर अपेक्षित आहे.

05 - गुणात्मक - आपण प्रकल्प पूर्ण करू शकता?

मी वर उल्लेख केल्याप्रमाणे, आपले कॅल्क्युलेटर इथे मदत करणार नाही. हे जेव्हा आपण मिरर मध्ये एक दृष्टीकोन घेणे आणि आपण प्रकल्प समर्पित करण्यात सक्षम होणार किती वेळ आणि मेहनत विचार करणे आवश्यक आहे.

पुन्हा एकदा, मी या लेखाच्या सुरुवातीला बद्दल बोललो प्रकल्प पाहण्याला द्या समजा आपण त्याच संधीच्या तुलनेत तुलना करीत आहात; त्याच अतिपरिचित कुटुंबातील आणखी एक मल्टि-फॅमिली पण कमी कामाची आवश्यकता आहे. आपण या संधीचा वापर फिक्सर-अपर वर घेता, जोपर्यंत दुसरा जोडीदाराने उच्च रिटर्न न मिळू शकेल. पण किती जास्त?

गुंतवणुकदार सुरू करण्यासाठी मी नेहमीच समान सल्ला देतो: या भागात सावधगिरीच्या बाजूने चुकणे आपण पूर्ण करू शकणारे प्रोजेक्ट एका पेक्षा जबरदस्त चांगले आहे जे आपण अर्धवेळ करून त्यातून बाहेर पडू शकता. आपल्या सोई रेंजमध्ये काहीतरी शोधा जे काही सभ्य संख्या देते, ते पूर्ण करा, नंतर पुढच्या वेळेस अधिक आव्हानात्मक (आणि आशेने अधिक लाभदायक) प्रकल्पावर पुढे जा.

निष्कर्ष:

विश्लेषण हा भाग कला, भाग विज्ञान आहे. गुंतवणुकीचे मूल्यमापन करण्यावर अधिक कल्पनांसाठी या विभागातील अन्य विषयांवर एक नजर टाका.

लेखक क्रिस स्मिथ एक रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टर आहे, गुंतवणूकदार आणि रिअल इस्टेट व्यावसायिकांसाठी ऑनलाईन संदर्भ संस्थापक आणि कॉर्पोरेट फायनान्स मॅगझीन, युरोमनी आणि बिझनेस जर्नल नेटवर्कमधील लेख प्रकाशित केले आहेत.