व्यावसायिक कर्जदार त्यांच्या अंडररायटिंग मध्ये खूप सावध असतात. व्यावसायिक कर्जामध्ये खरेदीदारांचे वैयक्तिक क्रेडिट इतिहास क्वचितच महत्त्वाचे असल्याने ते उधार निर्णय घेण्यासाठी इतर निकष वापरतात. व्यावसायिक मालमत्ता मिळविण्यासाठी खरेदी केली जाते, म्हणून लोकप्रिय असलेल्या निकषांपैकी एक म्हणजे मिळकत शोधणे आणि कर्जदारांसाठी नफा सोडून पुरेसे पैसे मिळविण्यासाठी पुरेसे आहे.
जेव्हा एखादा सावकार अपार्टमेंट किंवा मल्टीफॅमेरिली मालमत्तेकडे पाहतो, मग तारण घेण्याची परवानगी दिली जाईल आणि डीएससीआर किंवा डेट सर्विस कव्हरेज रेशियो वापरून किती निश्चित केले जाऊ शकते. हे एक साधे गणना आहे, परंतु फार महत्वाचे आहे. मालकांचे व्यक्तिगत क्रेडिट स्कोअर किंवा इतिहास सह देणारे खरोखर फारसे काळजीत नाहीत. गुंतवणुकीचा हेतू ROI आहे, गुंतवणुकीवरील परतावा आणि रोख प्रवाह, म्हणजे रोख प्रवाह हा प्राथमिक विचार आहे.
वास्तविक, एखाद्या अपार्टमेंट प्रकल्पासाठी रोख प्रवाह गणना योग्य असल्याची खात्री करुन गुंतवणूकदारांनी सावकारांची काळजी घेणे आवश्यक आहे. ते आर्थिकदृष्ट्या पाहू इच्छितात जो उत्पन्न आणि खर्च दर्शवतात. त्यानंतर ते निर्धारित करतील की या संख्या कोणत्या दिशेने ते भविष्यात सुरू राहतील किंवा शक्यतो चांगले किंवा वाईट होतील जेव्हा संख्या दर्शवते की रोख प्रवाह कर्जाच्या सेवाला पर्याप्तपणे समाविष्ट करेल, तेव्हा तो गुंतवणूकदार (गुंतवणूकदार) च्या गुंतवणूकीची निवड आणि मूल्यांकन कौशल्ये प्रमाणित करेल.
प्रोजेक्ट आणि मॉर्टगेज रकमेच्या आधीपासूनच असलेल्या प्रकल्पाची गणना कशी करायची हे पाहण्यासाठी अनेक ठिकाणे आहेत, परंतु खरेदीदार विचार करत असलेल्या एखाद्या प्रकल्पावर ते किती कर्जे घेतात हे खरेदीदार जाणून घेऊ इच्छित असेल. गुंतवणूकदार स्वतःचे आकडेमोड करतात आणि त्यांच्या निवडलेल्या कर्जदाराला पाहतात जेणेकरून ते संख्या वाढवितात.
या संदर्भात गुंतवणूकदार आणि सावकारांना एक सामान्य ध्येय आहे. प्रकल्प पुरेसा नफा मिळवून कर्जाची परतफेड करण्यासाठी पुरेसा फायदेशीर ठरणार आहे का?
आम्ही हे दोन दिशानिर्देशांवरून बघतो, वर्तमान डीएससीआर मिळवणे आणि सावकार-आवश्यक डीएससीआर असलेली मालमत्तेचे मूल्यांकन करणे. ही गणना 1.200 च्या सामान्य देणारा किमान स्वीकार्य डीएससीआर वापरून त्या रकमेच्या पाठीमागे आहे. मग आम्ही इतर दिशा करू, DSCR मिळवून.
अडचण: सरासरी
वेळ आवश्यक: 20 मिनिटे
कसे ते येथे आहे:
- रिक्त जागा आणि क्रेडिट तोट्स कमी केल्यानंतर रोख प्रवाह किंवा सकल ऑपरेटिंग इन्कम ठरवा.
$ 187,000 / वर्ष एकूण - 9% रिकामपण आणि क्रेडिट तोटा ($ 16,830) = $ 170,170
- नंतर कर आणि विमा यासह ऑपरेशन आणि व्यवस्थापनासाठी इतर सर्व खर्च कमी करून नॉय किंवा नेट ऑपरेटिंग इन्कम मिळवा.
निव्वळ ऑपरेटिंग इन्कम - सर्व खर्च = NOI, किंवा नेट ऑपरेटिंग इन्कम
$ 170,170 - 72,470 (खर्च) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 महिने = $ 8142 / महिना NOI
- जर कर्जाची 1.20 ची किमान स्वीकार्य डीएससीआर वापरत असेल, तर त्यास 8142 / माह दरमहा 1.2 वेळा मासिक गहाणखत देण्याची गरज आहे. जास्तीत जास्त देयक प्राप्त करण्यासाठी, $ 8142 द्वारा 1.2 विभाजित करणे आवश्यक आहे.
$ 8142 मासिक निव्वळ उत्पन्न / 1.20 किमान डीएससीआर = $ 6785 / महिना जास्तीत जास्त गहाण पैसे.
- सध्याच्या दरांवर किती कर्ज दिले जाईल हे ठरविणे आता केवळ गरजेचे आहे. जर हा खरेदीदार एखाद्या 30 वर्षांच्या कर्जावर 6.875% व्याज दरांची अपेक्षा करू शकतो तर तारणकर्ता कॅलक्यूलेटर आपल्याला कळवेल की कर्जाची रक्कम या मालमत्तेवर सुमारे 1,032,836 रुपयांपर्यंत कर्ज घेण्यास तयार असेल, कारण कर्जाची आणि व्याजाचा दर मुद्दल व व्याज देयके $ 6785 / महिना, आणि किमान 1.20 डीएससीआर.
सर्वाधिक गहाण कॅलक्युलेटर्स आपल्याला कर्जाची रक्कम मोजण्यासाठी देयक, व्याज दर आणि वेळ प्रविष्ट करू देते.
- जेव्हा आम्ही सुरुवात केली, तेव्हा आम्हाला माहित होते की आम्ही एका घोषित डीएससीआरचा उपयोग करून तारणविरत्या रकमेमध्ये पाठिंबा देत होतो कारण आम्ही खरेदीदार खरेदीसाठी मूल्यमापन करत असलेल्या मालमत्तेची गहाण ठेवण्यासाठी किती कर्ज घेता येईल याचा अंदाज घेणारे ग्राहक असतात. पण, आता फक्त एक डीएससीआर गणना करूया ज्यात आम्हाला सध्याच्या प्रकल्पाचा खर्च आणि गहाणखत देयक माहित आहे.
$ 223,000 नॉय / $ 172,000 वार्षिक गहाणखत देय = 1.30 डीएससीआर
1.3 या प्रकरणात 1.2 पेक्षा चांगले आहे, त्यामुळे कदाचित स्वीकार्य DSCR तथापि, ऑपरेटिंग प्रकल्पावर एक नवीन कर्ज मागितले जात असेल तर , सध्याच्या एनओआयचा वापर केला जाईल कारण आम्ही हे पाहिले आहे की मॉर्टगेज रकमेच्या बाबतीत काय उपलब्ध असेल.
जेव्हा संख्या काम करते, गुंतवणूकदार आणि सावकार प्रकल्प निधी आणि भविष्यातील नफाबद्दल चांगले वाटू शकतात.
आपल्याला कशाची आवश्यकता आहे:
- मालमत्तेसाठी उत्पन्न आणि खर्च तपशील.
- तारण गणकयंत्र